Fine del vincolo di solidarietà tra i condomini: un recente orientamento giurisprudenziale

Postato il


La sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008 della Cassazione a Sezioni Unite ha statuito che la responsabilità dei singoli condomini nei confronti delle obbligazioni assunte dal condominio verso terzi non ha natura solidale.

La sentenza della Suprema Corte mette così fine ad un contrasto giurisprudenziale che aveva visto adottare dalle varie corti soluzioni contrapposte. In verità la dottrina prevalente era orientata nel senso del riconoscimento del vincolo di solidarietà per il quale il singolo condomino poteva essere chiamato all’adempimento totale delle pretese del creditore che vantava diritti avverso il condominio per obbligazioni nascenti da rapporti contrattuali riferibili al condominio stesso. Pertanto il creditore che vedeva insoddisfatte dall’amministratore le sue pretese creditorie, ottenuta la condanna del condominio all’adempimento, poteva far valere il suo diritto per intero sul patrimonio di uno qualsiasi dei condomini e ciò indipendentemente dalla quota che il condomino doveva versare, senza doversi sobbarcare in una pluralità di azioni parziarie pro quota.

Il vincolo solidaristico avvantaggiava quindi il creditore ed esponeva i singoli condomini al rischio di doversi assoggettare ad adempimenti che andavano aldilà della rispettiva quota. Viceversa dopo la recente sentenza a Sezioni Unite ogni condomino potrà essere chiamato a rispondere solo nei limiti della quota millesimale di partecipazione.

Tale sentenza fa quindi cadere un baluardo che salvaguardava i creditori del condominio per le obbligazioni assunte dall’amministratore ed innova profondamente e radicalmente la materia condominiale.

Appare evidente, alla luce di tale sentenza, che le cose si complicheranno, e non di poco, per i creditori che dovranno individuare i singoli condomini ed agire nei limiti delle rispettive quote imputabili ad ognuno di essi. In complessi condominiali costituiti da innumerevoli soggetti, e magari con quote individuali modeste, diventerà estremamente arduo e costoso recuperare il credito, anche perché si dovrà acquisire la tabella millesimale, individuare i condomini morosi ed ottenere dall’amministratore i dati relativi ai domicili.

Viceversa, prima di quest’ultima pronuncia della Suprema Corte, uno dei principi più rilevanti espressi dalla giurisprudenza in materia condominiale, era rappresentato dalla solidarietà passiva illimitata propter rem dei singoli condomini avuto riguardo alle obbligazioni contratte nell’interesse della comunione. Questo comportava che se l’amministratore, secondo quanto disposto dall’art. 1130, co. 1, nn. 3 e 4, c.c. che recita “l’amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni” e deve altresì “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”, secondo il preventivo approvato, giusto quanto disposto dall’art. 1135, co. 1, n. 2, c.c., avesse sottoscritto, a titolo negoziale, contratti di somministrazione di beni e servizi in favore dell’ente di gestione, piuttosto che contratti di appalto, giusta, in quest’ultima ipotesi, rituale delibera assembleare, in ipotesi di inadempimento, quanto alla prestazione sinallagmatica gravante sul condominio, ovvero il pagamento del prezzo, il terzo creditore avrebbe potuto agire, munito di un titolo giudiziale, sottoponendo ad esecuzione forzata il bene immobile di proprietà di uno qualsivoglia dei condomini, che era chiamato così a corrispondere dell’intero, salva l’azione di regresso. Il principio era tale da garantire il diritto di credito del terzo contraente, che entrava così in rapporto contrattuale con un condominio che, oltre ad essere considerato un debitore piuttosto solvibile, era soggetto tale da consentire una escussione della pretesa creditoria secondo tempi e modalità estremamente solleciti.

Al contrario la recente sentenza del Supremo Collegio, innovando profondamente il diritto inerente alla materia condominiale, ritiene che ciascun proprietario risponderà, da oggi in poi, dell’impegno assunto in assemblea dal condominio o per decisione dell’amministratore, nella sola proporzione delle proprie quote millesimali. Il condomino, in tal modo, vedrà così tutelato il proprio interesse di non vedere aggredita, esecutivamente, la propria unità immobiliare per l’intero credito vantato dal terzo nel caso di inadempimento, sia questo parziale o totale, relativo alle somme dovute dal contratto concluso dal condominio.

Tale sentenza avrà inoltre una evidente risultanza pratica, consistente nel ricondurre la gestione condominiale in sintonia con la specifica disciplina dettata per il condominio. Ciò, molto probabilmente, provocherà un ulteriore aggravio per l’operato dell’amministratore ed un notevole ritardo nell’esecuzione della decisione assembleare e, soprattutto, comporterà una sempre maggiore diminuzione del numero delle ditte affidabili che offrono servizi al condominio.

Altro problema si verificherà, quasi certamente, in materia di privacy in quanto l’amministratore dovrebbe, il condizionale è d’obbligo, fornire al creditore dati sicuramente riservati, come ad esempio la domiciliazione, la morosità, la partecipazione alle quote, la contitolarità di diritti reali, ed altri ancora. Alcuni dati, quali per esempio l’esatta  individuazione del proprietario o la stessa domiciliazione ai fini processuali, non sempre sono noti all’amministratore. In caso di usufrutto diventerà arduo distinguere le spese di ordinaria amministrazione da quelle straordinarie ed agire di conseguenza verso il legittimato passivo.

Pertanto la sentenza n. 9148/2008 della Cassazione a Sezioni Unite, che ha posto fine al contrasto giurisprudenziale in materia, tutelerà sicuramente il singolo condomino dal rischio devastante, soprattutto in occasione di opere di notevole entità, di doversi accollare l’onere dell’intero adempimento, ma priverà il creditore di una forma di garanzia efficace.

Tale pronuncia deve pertanto essere di stimolo non solo per chi esercita la nostra professione, ma anche per i giuristi, per gli amministratori immobiliari e, più in generale, per tutti gli operatori del settore per meglio affrontare un tema che interessa, oltre gli amanti del diritto, la stragrande maggioranza dei cittadini e coinvolge interessi economici rilevanti.

dicembre 2008
Avv. Renato Vitelli
About these ads

2 pensieri su “Fine del vincolo di solidarietà tra i condomini: un recente orientamento giurisprudenziale

    alfonso ha detto:
    05/02/2011 alle 12:56

    interessante

    giuseppe corsini ha detto:
    15/10/2012 alle 15:07

    finalmente una legge che ripara le inuquità del passato.

Rispondi

Inserisci i tuoi dati qui sotto o clicca su un'icona per effettuare l'accesso:

Logo WordPress.com

Stai commentando usando il tuo account WordPress.com. Chiudi sessione / Modifica )

Foto Twitter

Stai commentando usando il tuo account Twitter. Chiudi sessione / Modifica )

Foto di Facebook

Stai commentando usando il tuo account Facebook. Chiudi sessione / Modifica )

Google+ photo

Stai commentando usando il tuo account Google+. Chiudi sessione / Modifica )

Connessione a %s...